שכירות בתים - הרב יהושוע ליפש שליט"א

00:02 דובר 1 אתם מאזינים לפודקאסט "למען ישמעו" של מכון הלכה חב"ד.

00:09 דובר 2 נדבר על דיני שכירות בתים. אולי כהקדמה על החובות של השוכר והמשכיר, מה החובות של כל אחד. כמובן שכאשר ישנו ויכוח מהו הדין או מהו המנהג, אה, מהם החיובים של השוכר והמשכיר, צריך ללכת לדין תורה. פה לא באים כדי לפסוק בוויכוחים שבין שוכר למשכיר, אבל, אה, בכל זאת, קווים כלליים בחיובים של השוכר ושל המשכיר אחד כלפי השני. למעשה, כאשר אדם שוכר בית, כאשר אדם משכיר לחברו בית, בעצם מתבצעת פה פעולה של קנייה. כמו אדם שקונה בית, האדם ששוכר בית הוא קונה את הבית, רק שהוא קונה אותו לזמן קצוב. אם אדם נניח מוכר בית, פירושו של דבר שהבית נהפך להיות של הקונה לנצח. כשאדם משכיר בית פירושו של דבר שהבית שייך לקונה בזמן הקצוב. אם הוא השכיר את זה לשנה, אז באותה שנה זה שייך לשוכר. כמובן שבשונה מקנייה רגילה, שבקנייה רגילה, אה, כאשר המוכר מוכר את הקרקע הוא מסתלק לגמרי, בשכירות בדרך כלל כאשר מבצעים חוזה שכירות יש את הדברים שכתובים בחוזה וגם הדברים שלא כתובים בחוזה. ברור שהמשכיר שומר לעצמו כל מיני, אה, זכויות בגוף הנכס. הוא לא רוצה שיקלקלו לו את הנכס, הוא רוצה שהנכס יהיה ראוי בהמשך, אה, להשכיר אותו שנים נוספות וכולי. אז מצד אחד יש איזה דין של קנייה, מצד שני זה קנייה עם כמה תנאים. בהמשך השיעור אנחנו נראה שנגזר מכך, אה, כל מיני דינים שונים בנוגע לחובה של השוכר כלפי המשכיר ושל המשכיר כלפי השוכר. ראשית כל, כיצד באמת מתבצעת השכירות. אז כמו קניית קרקע, כמו שקרקע כתוב שזה נקנה בלשון ה-- בלשון הגמרא והפוסקים בכסף, שטר וחזקה, אותו דבר שכירות של קרקע נקנית בכסף, שטר וחזקה. במציאות של

02:27 דובר 2 היום, כאשר אדם חתם חוזה לשכירות דירה או כאשר אדם נתן כסף לצורך תקופה מסוימת לשכור דירה, בעצם באותו רגע מתבצעת פעולת הקניין. ונניח אם אדם חתם על חוזה שכירות ולמחרת בבוקר בעל הדירה, אה, מחליט שהוא לא רוצה להשכיר לו את הדירה, אין אפשרות לחזור בו. זה כמו שאתה מכרת דירה, אתה לא יכול לחזור בך. אותו דבר אם אתה השכרת דירה אתה גם לא יכול לחזור בך. אם חתמו באמת על שטר כדין, וכן להיפך. אם השוכר, אה, שוב במצבים רגילים, לא במצבי אונס שפתאום קרה איזה אירוע, אבל מצבים רגילים ונורמליים. אם השוכר חתם על חוזה שכירות הוא לא יכול למחרת בבוקר לקום ולהגיד מצאתי דירה אחרת, אני לא רוצה להיכנס לזה. ברגע שאדם חתם חוזה יש איזה דין של שטר בדרך כלל, אה, אם זה נעשה כדין, וברגע שנחתם חוזה אז שני הצדדים, אף אחד מהם לא יכול לחזור בו ומאותו רגע ואילך בעצם הדירה לפי מה שסוכם בחוזה ביניהם, הדירה עוברת לרשותו של השוכר לאותו זמן קצוב שסוכם ביניהם מראש. וכתוצאה מזה יש דעות שאומרים שאפילו אחרי ש-- אם נניח חתמו חוזה וה, והשוכר נכנס לחודש, אחרי חודש הוא אמר לא מתאים לי וגם המשכיר אמר לו בסדר, לא מתאים לך נגמר הסיפור, תלך הביתה, אני מוותר לך. יש דעות שכל עוד הם לא יכתבו שטר אז עדיין השוכר, אה, יש לו את הזכויות ואת החובות כלפי הדירה כמו קנייה רגיל. בן אדם קנה דירה הוא לא יכול להגיד מחר טוב, אני לא רוצה. הוא קנה אותה. כביכול, אם הוא רוצה, הפעולה היחידה שהוא יכול לעשות למכור אותה בחזרה. אותו דבר פה. אם אחרי חודש

04:23 דובר 2 הם החליטו שאין ביניהם שום דבר, אז לכתחילה, כדי שזה באמת יהיה לזה תוקף הלכתי לכל הדעות צריכים לעשות קניין מחדש. כלומר השוכר צריך להחזיר את הדירה לבעלים. אם באמת הם החזירו והבעלים נכנס לשמה והחזיק בבית זה נקרא קניין חזקה. אז גם ברגע שהבעלים כבר עשו קניין חזקה אז נגמר הסיפור וכבר נגמר בעצם הזמן של החוזה שכירות והשכירות והמשכיר כבר לא יכול-- השוכר לא יכול לדרוש את הבית והמשכיר לא יכול לתבוע את דמי הבית, כי בעצם השוכר כבר הקנה את זה בחזרה למשכיר. אדם שמשכיר לחבר שלו הם יכולים לעשות כל תנאי שהם רוצים ביניהם. אם בשעת החוזה הם חתמו על כל תנאי עם תנאי מפורש, אז זכותם כמו שאדם יכול במכירה להתנות כמובן כאשר זה ב-ב-בגדרים ההלכתיים, הוא מתנה שזה בתנאי שהוא ישלם לו סכום כזה וכזה ובזמנים כאלו וכאלו, ואם הוא לא ישלם אז העסקה בטלה וכדומה. אותו דבר פה כאשר השוכר, אה, משכיר דירה, ברשות המשכיר, אה, לעשות איתו חוזה ש-- ידרוש ממנו מה שברשות המשכיר לבקש. אבל יש דברים שאפילו אם לא נכתבו בחוזה זה נחשב כאילו זה נכתב. זה הגדר בעצם של מנהג המדינה. מה זה אומר מנהג המדינה? אפילו נניח של החוקים, נניח שבארץ ישראל לפי הרבה פוסקים אין לחוקים של הממשלה שום תוקף הלכתי. נניח שככה הוא הדין. גם במקרה כזה, למה שנוהגים האנשים בפועל יש תוקף הלכתי, כי כאשר אני חותם על חוזה להשכיר דירה למישהו אחר, בעצם בשעת חתימת החוזה אנחנו מסכימים שכל מה שמקובל בדרך כלל בין שוכר למשכיר אז זה יתקיים, אלא אם כן במפורש כתבתי אחרת. כלומר, יש לדוגמה תשלומים שבדרך כלל השוכר משלם כמו

06:30 דובר 2 ארנונה, ועד בית וכיוצא בזה. אבל אם במפורש נכנס בהסכם שהמשכיר צריך לשלם, אז זה ההסכם, אבל אם לא נכנס, אז הולכים אחרי המנהג. יש תשלומים שבדרך כלל המשכיר חייב לשלם. אה, אם יש איזושהי השבחה של הנכס לדוגמה, אם יש חיובים כלליים לכל הבניין שזה לא קשור לשוכר באופן אישי, אבל אם המשכיר מראש התנה איתו בשעת חתימת החוזה שהוא משלם את זה, אז ממילא כל תנאי שבממון בין שני אנשים קיים. שוב, זה לפי הדעות כמובן שאין תוקף לחוקים של הממשלה. עכשיו, ברגע שסתם אדם חותם, הוא בדרך כלל חותם על מנהג המדינה. אז גם אם לחוקים אין תוקף מצד דינא דמלכותא דינא, אבל בוודאי שאם כך נוהגים וכך בפועל נוהגים כל הציבור, אז יש לזה תוקף מצד מנהג המדינה, ובדרך כלל כשאדם חותם חוזה שכירות או חוזה מכר, זה נעשה על תנאי מנהג אנשי המדינה, מה שנהגו רוב אנשי המדינה, אלא אם כן הם סיכמו ביניהם במפורש אחרת. אז כל עוד לא סיכמו בחוזה שכירות איזשהו סעיף שונה, מה שייקבע זה החוק. מדוע מה שייקבע זה החוק? אה, בגלל ש-- שבפועל זהו מנהג המדינה. אני מדבר אבל על החבות שבין משכיר לשוכר. לא שבפועל אם יש איזה נזק הוא יכול לתבוע, אה, מצד החוק את המשכיר או את השוכר. אני מדבר עכשיו על הדברים הרגילים, שהחבות של השוכר למשכיר, מה בפועל נוהגים רוב הציבור. ולכן למעשה, אם ניקח לדוגמה חוק הגנת הדייר או חוקים כאלה שמגינים על הדייר, אז למעשה אם זה דבר שנהוג ובשעת חתימת החוזה לא פורש במפורש שפה זה לא יחול, אז ממילא זה חל. מדוע זה חל? כי כך הוא המנהג בשעת השכירות.

08:13 דובר 2 מי שהשכיר בית לחבר שלו יכול למכור לאדם אחר את הבית באמצע זמן השכירות. אה, בעצם כאשר הוא מוכר את הבית, נניח ראובן השכיר-- ראובן הוא בעל הבית והוא משכיר לשמעון את הבית, אז ראובן יכול למכור את הנכס למישהו אחר. בעצם שמעון את דמי השכירות יצטרך להעביר כעת ואילך למישהו אחר. מי שנמצא בפועל בדירה, השוכר, לא יכול להגיד למשכיר: אני לא רוצה שימכרו כעת את הבית. יותר מזה, אם זה דבר מקובל שנכנסים אנשים לבית בשעות מסוימות וכדומה על מנת לראות את הבית, אז חובת השוכר לאפשר את זה. למה חובת השוכר לאפשר את זה? כי זה המנהג הרגיל בדרך כלל, שכאשר אדם, אה, מוכר בית, אז אדם-- אז הוא מכניס אנשים אחרים על מנת לראות את הבית. הוא לא יכול לחייב אותו לסדר את הבית, והוא לא יכול לחייב אותו שלא יהיה שמה-- שהוא יצא משם וכדומה. זכותו לגור שמה ולעשות מה שברצונו שמה, אבל הוא לא יכול למנוע מאנשים להיכנס לבית בשעה שהוא רוצה למכור את הבית. השוכר עצמו שגר בבית, ההלכה היא שהוא יכול להשכיר את הבית למישהו אחר אם הוא רוצה. ופה זה קצת שונה ממטלטלים. אם אדם שכר רכב, הוא לא יכול להשכיר את זה למישהו אחר בלי רשות של בעל הבית. מדוע? כי בעל הבית יכול להגיד לו: שמע, אני מכיר אותך, אני יודע שאתה שומר על הרכב, וההוא אני לא יודע איך הוא ישמור על הרכב. אני לא יודע איך הוא נוהג. אני לא יודע מה. אני לא רוצה. אני לא רוצה שתעביר את הרכב למישהו אחר בלי הרשות שלי. בלשון של הגמרא: אני לא רוצה שיהא פקדוני ביד אחר.

09:56 דובר 2 אני לא רוצה שהחפץ שלי יהיה אצל מישהו אחר. הוא ייקח אותו, לא יחזיר אותו. אני לא יודע. בדירה החשש הזה לא קיים כל כך. מדוע הוא לא קיים? כי יש את הקרקע לפניו. האדם לא יכול, אה, לקחת את הקרקע לעצמו, להיעלם עם הקרקע. ממילא בזה קצת קשה לומר איני רוצה שיהא פקדוני ביד אחר, ולכן נפסקה ההלכה שאם אדם רוצה להשכיר את הבית לאחר, זה זכותו. קורה הרבה מקרים שחתם איזשהו חוזה שכירות, אדם נכנס לגור בבית לשנה שלמה ופתאום אחרי חצי שנה הוא רוצה לעבור למקום אחר. אם לא סוכם במפורש אחרת, הוא יכול בחצי שנה הזאתי להשכיר את הבית למישהו אחר. כמובן שאת הכסף הוא מעביר לבעלים, אבל הוא יכול להשכיר את זה למישהו אחר. יש גם דעות שאפילו אם הוא מצליח להשכיר את זה בכסף יותר גבוה מהכסף שהשכירו לו, אז העודף שייך לשוכר, כלומר לאדם שגר שמה ולא לבעל הבית. אבל יש לנו הגבלה אחת. אתה יכול להשכיר את זה לאנשים שיעשו בבית את אותו שימוש שאתה היית עושה, ולכן אם יש לדוגמה זוג צעיר ששכר בית של שלושה חדרים, הוא לא יכול אחר כך ללכת להשכיר את הבית הזה למשפחה עם עשר נפשות, כי בעל הבית יכול להגיד: אני לא רוצה שיהיו הרבה אנשים בבית שלי. זה דבר ברור שכאשר יש הרבה נפשות בבית, אז הבלאי הוא יותר גדול ונעשה נזק לבית. אני לא רוצה. אז אם בני הבית מרובים יותר, בעל הבית יכול לעכב. אבל אם בני הבית לא מרובים יותר, מדובר על אותו מספר בני בית. זוג צעיר ששכר דירה לשנה ומשכיר את זה לזוג צעיר אחר וכדומה, במקרה כזה בעל

11:38 דובר 2 הבית לא יכול לעכב. אלא אם כן שוב הם כתבו את זה במפורש בחוזה השכירות ביניהם, שאם אנשים התנו משהו, הכלל הוא שכל תנאי שבממון קיים. אותו דבר אם אדם השכיר משהו לצורך שימוש מסוים. הוא השכיר בית לדירה, הוא לא יכול להפוך את הדירה הזאתי לחנות. בעל הבית יכול להגיד: אני לא רוצה. אם יש לו טענה מסוימת, אם יש לו איזושהי סיבה, הוא יכול להגיד: אני לא רוצה. לדוגמה, אם בעל הבית גר שמה בקומה התחתונה והוא משכיר את הדירה העליונה, הוא לא יכול-- הוא יכול להגיד: אני לא רוצה שתעשה שם חנות. אני לא רוצה שיהיו אנשים שעוברים ושבים. בכלל, אה, כעת השיעור לא עוסק בדיני נזקי שכנים, אבל באמת שבחלק גדול מהמקרים, לא ניכנס כעת לפרטי הדינים, השכנים יכולים להגיד: אנחנו לא רוצים שהשכן שלנו יהפוך את הדירה שלו לחנות. לא ניכנס כעת לדין הזה. יש מקרים של צדדים לכאן ולכאן. בכל אופן, נחזור לענייננו בנוגע לשכירות. אז בהלכה מביא-- הפוסקים מביאים מה קורה אם אדם השכיר לחנות בגדים וההוא יום אחד החליט שזה יהפוך לאוכל? אז כתוב שבעל הבית לא יכול להגיד: אני לא מסכים שזה יהפוך לחנות של אוכל. מה אכפת לך? שמים שם בגדים, שים שם אוכל. אבל אם נניח שבן אדם הופך את זה מחנות בגדים לפלאפל או לפיצה, הבעלים יכולים להתנגד. הבעלים יכולים להגיד: אם השכרתי לך את זה לצורך השימוש של חנות בגדים, חנות פלאפל או חנות פיצה זה משהו אחר לגמרי. זה יש עשן, יש אדים, זה יש בלאי אחר בקירות, במערכות, בחשמל וכולי, ולכן לשנות את הייעוד של המושכר כאשר יש שינוי גם ב-ב-בפועל ב-בשימוש בבית

13:24 דובר 2 זה גורם לשינוי בכתלים וכדומה, בעל הבית יכול לדרוש שהוא לא רוצה שיהיה שינוי ב-בבית שלו, במה שעושים בתוך הבית שלו. אמ, מה שאמרנו לפני זה, שאם הוא רוצה להכניס מישהו אחר הביתה, יכול, זה בתנאי אחד: שאדם שהוא מכניס לבית הוא אדם הגון. לא שבכל מקרה בעל הבית יכול להגיד: שמע, הוא לא הגון, אבל אם הוא מביא ראיה שהאדם הזה הוא לא עומד בתשלומים, הוא אדם שיש לו חובות והוא לא משלם את דמי השכירות בזמן, הוא אדם שהוא, אה, נניח מעשן וכדומה, או כל מיני דברים אחרים שיותר ממעשן, דברים שמסוכנים וכדומה, ודאי שבמקרה כזה הוא יכול להגיד: אני לא רוצה שאנשים כאלה יסתובבו אצלי בבית שלי. אותו דבר אם הוא משכיר את הדירה לגוי, כתוב בהלכה שגם הרי מי שמשכיר את הדירה שלו לגוי בתוך בניין, כתוב שמשמתין אותו עד שיקבל כל נזק שיבוא לידו. על כל פנים, הוא יכול להגיד: אני לא רוצה שישכירו את הדירה שלי לגוי. גם במקרה שהוא רוצה, שהשוכר רוצה לצאת ולהשכיר את זה למישהו אחר, בעל הבית יכול להגיד: בוא תעזוב את הדירה, תן לי, אני רוצה לשכור את זה. אני אפטור אותך מהשכירות. לבעל הבית יש זכות קדימה על מישהו אחר, ולכן אם יש זוג צעיר והוא רוצה לצאת, להכניס את אח שלו נניח, בעל הבית יכול להגיד לו: אם אתה רוצה אני פוטר אותך מהשכירות, תצא ואני אקח את זה באותו תשלום. מכיוון שהבית אמנם בפועל ברשותו של השוכר, אבל הוא עדיין שייך למשכיר, לכן כל שינוי בבית, כל שיפוצים וכדומה, הכל חייב להיות ברשות של גם של המשכיר וגם השוכר. מכיוון שזה בעצם סוג של קניין

15:08 דובר 2 לזמן, אז בעל הבית לא יכול להחליט עכשיו שהוא הופך שם את המטבח למקום אחר בבית. ברשותו של השוכר כעת הבית נמצא והוא גם בעלים באותה שנה, ולכן הוא יכול לדרוש שלא יעשו שינויים. לאידך גיסא, גם השוכר עצמו לא יכול לעשות שינויים, כי הבית שלו רק לשנה, זה לא בית שלו לנצח. עד לכאן באופן כללי בנוגע לחובות של השוכר והמשכיר אחד כלפי השני. נמשיך הלאה עם הנושא של הזמן של השכירות. באופן כללי, בדרך כלל כאשר עושים חוזה שכירות קובעים על זמן מסוים. למעשה, ברגע שקבעו זמן ותם הזמן, באותו יום יכול הבעלים לדרוש שהדייר יצא מהבית, כי מראש בעצם בחוזה נקבע זמן מסוים שבו השוכר מחזיק בבית. לכן באותו רגע שנגמר הזמן הזה הוא יכול להגיד לשוכר: נגמר הזמן ואני לא רוצה להאריך את החוזה. זו זכותו. זה בעצם מכר לזמן, כמו שאמרנו בהתחלה. הוא מכר לו את זה לשנה. נגמרה השנה, הוא יכול להגיד: אני מצטער, תצא מהבית. השוכר לא יכול להישאר בבית נגד רצונו של המשכיר. אבל בתוך הזמן, באמצע זמן השכירות, לא המשכיר ולא השוכר, אף אחד לא יכול להכריח אחד את הש-- את השני, כמו שאמרנו לפני זה, לסיים את החוזה של השכירות. אותו דבר בנוגע לדמי השכירות. ברגע שקבעו ביניהם, אה, תעריף מסוים של, אה, שכר דירה לשנה, אז ברגע שנקבע ביניהם זמן מסוי-- תעריף מסוים, אז כל עוד הם לא עשו חוזה חדש, הבעלים לא יכולים פתאום להגיד: שמע, עלה המחיר. אין עלה המחיר. זה כמו שאדם מכר חפץ-- שוב אותו עיקרון. אם אדם מכר דירה, הוא לא יכול להגיע מחר לקונה ולהגיד לו: שמע, עלה המחיר. הם סיכמו על

16:54 דובר 2 מחיר, ובזה נגמר הסיפור. כאשר אנשים עשו ביניהם חוזה שכירות ובחוזה השכירות במפורש מצוין השכר, גובה השכר שאמורים לשלם, אז אין ביכולתו של המשכיר באמצע הזמן להעלות את דמי השכירות. הרי זה מכר לזמן. אלא אם כן שנגמר הזמן של השכירות, אז מצד הדין המשכיר יכול להעלות את שכר הדירה, יכול להעלות את השכר במה שיוסכם ביניהם. אה, אלא אם כן בזמן ש-- שהם כתבו את השטר כתוב במפורש שהדירה, נניח מה שיש מקומות שכותבים, צמודה למדד של המחירים של הדיור. במקרה שבמפורש בשעת כתיבת התנאים הם התנו במפורש ביניהם שיהיה זמן שהמחיר של השכירות הוא במהלך הזמן ישתנה בכפוף לתנאים מסוימים, במקרה כזה באמת דמי השכירות יכולים להתעדכן, אה, כמו שהם סיכמו ביניהם. למעשה, כמו שאמרנו קודם, מכיוון שהזמן הזה הוא זמן של שכירות ובזמן הזה זה בעצם כאילו הוא מכר לו את הבית, המשכיר לא יכול, בעל הבית לא יכול להגיד לשוכר: שמע, אני עכשיו רוצה שתצא מפה, יש פינוי בינוי, בוא, אני רוצה שתצא ואני אתן לך בית אחר חלופי. השוכר יכול להגיד: אני רוצה כעת הבית הזה, אני לא רוצה בית חלופי, אפילו הבית השני יותר טוב מהראשון, יותר יפה מהראשון. בפועל הוא קנה ממנו את הבית לתקופת זמן. בתקופת זמן הזאתי הוא יכול לדרוש, הוא רוצה להישאר בבית. אבל אם יש משהו שצריך לתקן בבית, יש איזשהו קלקול, במקרה כזה, אה, המשכיר יכול לבקש. אולי, אולי יש דעות שהוא לא יכול לכפות אותו, אבל הוא יכול לבקש ממנו שהוא יכניס פועלים וכדומה. וזה קורה הרבה שפתאום כל הבניין בונה ממ"ד וכדומה או מוסיף משהו. אז באמת קשה קצת לכוף מצד הדין את השוכר. אם השוכר

18:58 דובר 2 ממש יתעקש שהוא לא רוצה שייכנסו פועלים לבית, יכול להיות שהמשכיר מדין לא יכול להכריח אותו שייכנסו פועלים לבית, אבל ראוי בכל אופן לבקש מהשוכר שיסכים, כי זה דבר שהוא קצת מצד המנהג אולי. אם יש מקומות שנהוג שברגע שמגיעה איזושהי הצעה מהממשלה לבנייה או השתתפות מהממשלה או מכל מיני משרדים או מצד השכנים, אז יכול להיות שמצד המנהג יש מקום כן קצת לכוף אותו. לכן למעשה אפשר לבקש ממנו, אבל אי אפשר להכריח אותו שייתן לבעל הבית לבצע את השיפוצים ואת התיקונים. מה שכן, השוכר יכול לדרוש מבעל הבית: אני רוצה שתפחית לי מדמי השכירות. אני לא נכנסתי פה על מנת שאנשים ייכנסו וייצאו לבית כל הזמן. אז נכון שאתה רוצה לבנות עכשיו עוד תוספת לבית כדי לייקר את ערך הבית וכדומה, אני מבקש ממך שבזמן הזה שהפועלים נכנסים אני מסכים שהם ייכנסו אך ורק בתנאי שאתה תפחית לי מדמי השכירות, כי בזמן הזה המגורים שלי בבית הם פחות נוחים, אז זכותו לתבוע שבעל הבית יפחית לו מדמי השכירות.